原创 和泰盛典 酒店视界

（2022浙江省饭店风云大会演讲摘编）

□赵晓川

类似于大型生产企业与中小生产企业生产方式的不同，全服务型饭店与有限服务型饭店在投资回报与实现路径上的各自关切也大有不同。

全服务型饭店属于“地产型”饭店。地租（土地出让金）是其资产性投资中重要的资本构成。因而饭店的投资回报与土地价格有直接关系，经营回报与土地价格有间接关系。

有限服务型饭店属于“房产型”饭店。房租（物业租赁费）是其经营性投资中重要的成本构成。因而饭店的经营回报与土地价格有间接关系，与租金价格有直接关系。

对于服务业来说，员工超过300人，或年营收超过1个亿就进入到大型企业的行列。对照饭店业，这样的企业只可能出现在全服务型饭店中。因此在座的许多都是大型饭店企业的经营管理负责人。今天非常高兴能够与各位交流全服务型饭店如何破局的一些想法和方法。

业界对饭店业状况的讨论和分析已有很多，最困惑的莫过于如何提高经营回报和投资回报。今天时间有限，我就主要从价值的角度来谈谈全服务型饭店如何通过重构核心竞争力，进而实现激烈市场中的有效跨越。

首先描述两个现象：

然后给出两个结论：

下图显示了30年来全服务型饭店投资与经营状态的走势，不难看出：

1、近30年来国内土地出让价格持续攀升，远高于饭店建设投资总额的增加。导致土地成本在饭店总投资中所占的比重从1992年的15%左右持续递增到2017年超过60%，成为推动饭店投资总额增长的绝对力量。

2、土地价格的持续上涨又刺激了资本的疯狂涌入，带动了区域同质化饭店（全服务型高端饭店）数量非理性增加，使经营陷入到以价换量的激烈竞争中，平均利润率被不断拉低，计划投资回收期持续延长。

3、全服务型饭店的资产最大值，也就是最佳投资回收期并非完全由饭店的经营回报决定，资产最大值也并非出现在土地使用期届满时。而是与投资时机和地产增值的阶段性密切相关。但国内饭店资产市场缺少退出机制，投资者也缺乏退出意识。

以上从投资者的角度来看待全服务型饭店在市场中所扮演的角色和承担的责任。作为全服务型饭店从资产价值、经营价值到客源价值的系统性分析与创新是一个铺垫。下面进入今天演讲的主题。

2012年后，我们和大家的目地一样，就是希望找到一条解决全服务型饭店发展瓶颈的路。无论从质量管理的角度还是从品质管理的角度，所做的许多尝试虽然能够发现存在的问题，却始终困惑于没有解决根本问题的良方。

我们发现，“服务质量”与“服务品质”都是从局部表现去衡量饭店的整体状况，属于“以小见大”的工作方法。在“供给侧”时期，饭店质量或品质的提升所投入的成本大都能得到市场的相应回报，因而起到了“锦上添花”的作用。

在“需求侧”时期，提升服务质量与提升服务品质则未必能够得到市场的完全响应，特别是低效的投入大多没有所期望的产出。

今天，单凭提升服务质量或品质已无法达到“雪中送炭”的目的。打造饭店区域市场竞争力甚至核心竞争力，必须从饭店体系化的重构入手。

从2019年起，我们专注于从价值，即性价比的角度研究和尝试全服务型饭店核心竞争力打造的体系化构建，这就是现在大家看到的“饭店价值管理模式”。